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土地增值稅清算物件
- 2019-06-28-

一▩•▩╃✘、會計核算物件的相關規定

成本核算物件的確定•│,是歸集和分配生產費用以及正確計算工程成本的前提╃•☁│·。施工專案成本一般應以每一獨立編制施工圖預算的單位工程為成本核算物件•│,但也可以按照承包工程專案的規模▩•▩╃✘、工期▩•▩╃✘、結構型別▩•▩╃✘、施工組織和施工現場等情況•│,結合成本管理要求•│,靈活劃分成本核算物件╃•☁│·。一般來說有以下幾種劃分方法·••│•:

(1)一個單位工程由幾個施工單位共同施工時•│,各施工單位都應以同一單位工程為成本核算物件•│,各自核算自行完成的部分╃•☁│·。

(2)規模大•│,工期長的單位工程•│,可以將工程劃分為若干部位•│,以分部位的工程作為成本核算物件╃•☁│·。

(3)同一建設專案•│,由同一施工單位施工•│,並在同一施工地點•│,屬同一結構型別•│,開竣工時間相近的若干單位工程•│,可以合併作為一個成本核算物件╃•☁│·。

(4)改建▩•▩╃✘、擴建的零星工程•│,可以將開▩•▩╃✘、竣工時間相接近•│,屬於同一建設專案的各個單位工程合併作為一個成本核算物件╃•☁│·。

(5)土石方工程•│,打樁工程•│,可以根據實際情況和管理需要•│,以一個單項工程為成本核算物件•│,或將同一施工地點的若干個工程量較少的單項工程合併作為一個成本核算物件╃•☁│·。

(6)獨立的裝飾工程•│,適用的核算物件•│,應與土建工程成本核算物件一致╃•☁│·。

二▩•▩╃✘、土地增值稅清算物件的確認

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定·••│•: “土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算專案或核算物件為單位計算╃•☁│·。”由此看出•│,總局是尊重企業會計成本物件確認原則的•│,基本保持會計和稅法的一致性•│,最大限度縮小稅會差異╃•☁│·。

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)檔案就土地增值稅的清算單位做如下規定·••│•:“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發專案為單位進行清算•│,對於分期開發的專案•│,以分期專案為單位清算╃•☁│·。”

在這裡弱弱試問·••│•:187檔案規定“國家有關部門”是指哪個部門↟◕✘✘☁?

房地產企業的“五證”分別為·••│•:

1▩•▩╃✘、國土部門辦理的《國有土地使用證》

2▩•▩╃✘、發改委審批的《建設用地規劃許可證》

3▩•▩╃✘、規劃部門頒發的《建築工程規劃許可證》

4▩•▩╃✘、建委頒發的《建築工程施工許可證》

5▩•▩╃✘、房管部門發放的《預售證》

到底哪一個證書作為土地增值稅的清算物件↟◕✘✘☁?經過我的仔細甄別·••│•:《建築工程規劃許可證》清晰記載了專案名稱▩•▩╃✘、建設規模▩•▩╃✘、棟數▩•▩╃✘、層數▩•▩╃✘、結構型別▩•▩╃✘、造價等資訊•│,與土地增值稅清算流程的資料採集基本吻合•│,因此•│,大部分省市認可《建築工程規劃許可證》作為土地增值稅清算物件的劃分標準╃•☁│·。

至此•│,我們得出一個簡單結論·••│•:房地產企業持有的《建築工程規劃許可證》是確認土地增值稅清算物件的基本標準╃•☁│·。

友情提示·••│•:對開發週期較長•│,納稅人自行分期的開發專案•│,可將自行分期專案確定為清算單位•│,並報主管稅務機關備案╃•☁│·。

三▩•▩╃✘、清算物件的分類

在確定土地增值稅清算物件之後•│,在具體的清算當中•│,又分為三類·••│•:普通住宅▩•▩╃✘、非普通住宅▩•▩╃✘、其他型別房地產╃•☁│·。

《國家稅務總局關於修訂財產行為稅部分稅種申報表的通知》(稅總髮〔2015〕114號 )檔案功不可沒•│,這個檔案是房屋型別“三分法”的里程碑╃•☁│·。該檔案出臺之前•│,土地增值稅清算房屋型別劃各地不統一•│,其中三分法的有浙江▩•▩╃✘、重慶▩•▩╃✘、江蘇▩•▩╃✘、河南▩•▩╃✘、廣西▩•▩╃✘、福建▩•▩╃✘、武漢等•│,兩分法(普通住宅▩•▩╃✘、其他)的有遼寧▩•▩╃✘、寧夏▩•▩╃✘、西安▩•▩╃✘、安徽▩•▩╃✘、江西 ▩•▩╃✘、北京等•│,還有按照價格來劃分的•│,如深圳╃•☁│·。該檔案透過申報表•│,第一次清晰地將土地增值稅清算物件劃分為普通住宅▩•▩╃✘、非普通住宅▩•▩╃✘、其他型別房地產•│,從而一統江湖╃•☁│·。目前•│,最新的土地增值稅申報表檔案依據是稅總函[2016]309號╃•☁│·。

四▩•▩╃✘、房屋型別的劃分標準

1▩•▩╃✘、普通住宅·••│•:

《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)檔案規定·••│•:住宅小區建築容積率在1.0以上▩•▩╃✘、單套建築面積在120平方米以下▩•▩╃✘、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下╃•☁│·。

 各省▩•▩╃✘、自治區▩•▩╃✘、直轄市要根據實際情況•│,制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準╃•☁│·。允許單套建築面積和價格標準適當浮動•│,但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%╃•☁│·。各省紛紛相應號召•│,單套房屋建築面積定位144平方米╃•☁│·。

2▩•▩╃✘、非普通住宅

首先必須是住宅•│,如果不同時符合“普通住宅”的標準•│,則稱之為非普通住宅╃•☁│·。

3▩•▩╃✘、其他型別房地產

 除過普通住宅▩•▩╃✘、非普通住宅以外•│,均稱之為“其他型別房地產”╃•☁│·。如·••│•:別墅▩•▩╃✘、商鋪▩•▩╃✘、有產權的車位▩•▩╃✘、精裝公寓等╃•☁│·。

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